築40年の木造アパートを賃貸しているのですが、十分な耐震性があるかどうか不安があります。今回の震災のような地震で住人に被害が出たような場合に、賃貸人はどのような責任を負うのか教えてもらえますか。また、もし、立退料を支払って、住人に出て行ってもらうことにした場合、立退料の相場はどのくらいでしょうか。

建物に瑕疵があった場合には、責任を負う可能性が高いといえます。
立退料については、はっきりとした相場というのはありません。一般的には、引越代を含めて、賃料の6～12か月分ということが多いようですが、あくまで目安です。

• 建物の賃貸人が、建物の倒壊等によって賃借人に被害が発生した場合に責任を負う原因としては、（1）賃貸借契約上の債務不履行（2）土地の工作物の所有者としての不法行為責任（土地工作物責任）が考えられます。
• 賃貸借契約上の債務不履行については、賃貸人が責任を負うのは、故意または過失があった場合に限られます。例えば、点検やメンテナンスが不十分であったような場合には、過失があったと認められることが多いでしょう。
• 土地工作物責任を一次的に負うのは、工作物の占有者（賃借人）ですが、占有者は、損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは免責され、その場合には所有者が責任を負います。居住用の物件の場合、建物の構造的な部分について賃借人に注意義務違反を問うのは難しいでしょう。
• 所有者の土地工作物責任は、債務不履行の場合と異なり、故意・過失がない場合も免責されません。また、所有者の責任ですので、建築時から所有していたか、建築後に取得したかは関係ありません。
• 土地工作物責任は、建物の設置または保存に瑕疵があることが要件であり、瑕疵とは、その物が通常備えるべき品質や性能を欠くことをいいます。どのような場合に瑕疵があるといえるかは、ケースバイケースで、難しい問題ですが、建築時の建築基準法令に適合していたかどうかは「設置の瑕疵」についての一つの目安になるでしょう（ただし、目安に過ぎず、最終的には実質的な安全性を備えていたかが問題となります。）。
• 地震で建物が倒壊した場合、メンテナンス不足等のせいなのか、建物の瑕疵のせいなのか、不可抗力なのかが問題となります。どの程度の揺れの地震だったのか、付近の建物の状況はどうか（付近の建物はほぼ無傷なのに、一軒だけ倒壊しているような場合には、少なくとも建物に瑕疵があったとされることが多いでしょう。）などを総合的に判断します。
• 一定の立退料を支払えば、必ず賃借人に退去してもらえるというものではありません。立退料の提示は、老朽化による建てかえの必要性とともに、更新拒絶や解約申入れをするための正当事由が存在するかどうかの判断の一要素となります。