住宅ローンを組んで住宅を購入し、土地と建物にそのローンの抵当権が設定されています。地震で建物がかなり傷み、修繕に多額の費用を要するので、取り壊したいと考えています。住宅ローンの債権者に無断で取り壊して問題はないですか。

取壊しに際して、事前に抵当権者（住宅ローンの債権者）に、同意を得ておくべきでしょう。

• 抵当権が設定されている家を取り壊すと、担保物件の消滅により担保件（抵当権）は消滅します。しかし、被担保債権（住宅ローン）は消滅しませんので、担保物件が消滅してしまうと無担保の債権となってしまいます。
• 無担保の債権者となると、債務者の財産から他の債権者と債権額に応じ同じ割合によってしか、債権の回収ができないことになるので、債権を回収できる可能性が著しく減少することにつながります。
• したがって、抵当権者としては、換価できる担保物件がなくなってしまうことには大きな利害を有しており、また、担保権設定者（担保物件の所有者）は、担保物件の価値を保存・維持する義務があります。この義務は、抵当権設定契約の際に規定されていることが多いでしょう。担保物件が無くなった場合には、残額一括返済や追加担保の差し入れなどが規定されていることもあります。
• 未だ換価できる価値があるといえる場合に、担保物件である建物を取り壊してしまうと、抵当権者を害するおそれがあるために、事前に建物の状況を抵当権者に伝えたうえで、取り壊すことに了承を得ておくことが望ましいでしょう。