テナントビルを借りて店を経営しています。今回の震災で売上が激減して、賃料の支払に苦慮しているのですが、売上が回復するまで、賃料を減額してもらうことは可能でしょうか。また、当面、差し入れている敷金（保証金）と相殺するということはできないでしょうか。

売上の減少を理由とする賃料の減額は、当然にはできません。
また、賃料と敷金（保証金）を相殺することも当然にはできません。賃貸人とよく話し合ってみてはいかがでしょうか。

• 賃貸人は、賃借人に対し、目的物（建物）を使用収益させる義務を負っており、建物の使用収益が可能であれば、賃貸人はその義務を果たしていることになりますので、賃料全額の支払義務が発生するのが原則です。
• ただし、震災による景気低迷等により、近隣の賃料相場が下落し、賃料が不相当となったような場合には、賃料減額請求をすることができます。
• 敷金（保証金）の返還請求権は、建物の明渡完了時に、賃貸人の賃借人に対する債権を控除して、残額があるときに初めて発生します。このため、賃貸借契約が継続している間は、賃貸人の側からは敷金を未払賃料の支払に充当することはできますが、賃借人の側から充当を主張することはできません。
• このように賃料の減額や賃料と敷金の相殺を賃借人の側から一方的に行うことはできませんが、事情を話して、賃貸人と相談してみるべきでしょう。