一戸建てを賃借して住んでいますが、震災で壁にひびが入りました。賃貸借契約書には、「天災による被害については、地震保険で対応する。」と書かれていますが、大家さんからは、「退去する際に賃借人に負担してもらいます」と言われました。ひびの修繕費用は負担しなければならないのでしょうか。また、震災前から電気のソケットが壊れていて、修理・交換するよう大家さんに求めていたのですが、ずっと対応してもらえません。どうしたらよいでしょうか。

壁の修繕費用を負担する必要はありません。
ソケットについても、賃貸借契約上、賃借人が修理義務を負うという特約がなく、ソケットが壊れた原因が賃借人の故意や過失でなければ、賃借人が修理・交換をして、その費用を賃貸人に請求することができます。

• このケースでは、天災による被害については、賃貸人側の保険で対応することが賃貸借契約に明記されていますので、地震による壁のひびの修繕費用を賃借人が負担する必要はありません。
  また、賃貸人は、賃貸借の目的物の修繕義務を負っています。賃貸借契約の特約で、賃借人が修繕を行うこととされている場合も多いですが、一般的には、このような特約は、当事者が予測しうる程度の損傷を対象としていると考えるべきですので、地震による壁の損傷までは含まれないと解されます。
  したがって、いずれにせよ、震災による壁の損傷の修繕費用を賃借人が負担する必要はありません。
• ソケットは賃貸建物の設備ですから、賃借人が賃貸人に対して修理を求めることができ、修理がされない場合は、賃借人自ら修理して、その費用を賃貸人に請求することができるというのが法律上の原則です。
  ただし、賃貸借契約において、賃借人が修繕義務を負う旨の特約が定められている場合には、ソケットの修理・交換は、賃借人の費用負担となる可能性が高いでしょう。
  また、そのような特約がなくても、ソケットが壊れた原因が賃借人の故意・過失である場合には、修理・交換は賃借人の費用負担となります。