주거・부동산
更新日：2023年7月10日
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- FAQ는 일본의 일반적인 법제도에 대한 설명입니다. 개별적, 구체적인 상담에 대한 답변이 아니므로 미리 양해 바랍니다. 또한 개별적 사정에 따라서는 일본 법제도가 적용되지 않을 수 있습니다.
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- FAQ를 참고하여 개별적, 구체적인 트러블 해결을 시도하는 과정에 손해가 발생한 경우 Houterasu는 책임을 지지 않습니다. 미리 양해 바랍니다.
목차
Q01： 부동산 회사에서 “시키킹”을 내라고 합니다. 시키킹은 왜 내야 하나요?
- “시키킹”은 “보증금”, “권리금”, “예입금” 등 명칭을 불문하고 임대료 등 세입자(임차인)의 채무를 담보하기 위해 세입자가 집주인(임대인)에게 교부하는 금전을 말합니다.
(설명)
·임대차기간이 종료되어 세입자가 집을 비우면 집주인은 시키킹에서 세입자의 채무액을 공제한 후 남은 잔액을 세입자에게 반환합니다.
·시키킹에서 공제할 수 있는 채무로는 세입자가 집을 비울 때까지 내지 않은 미지급 임대료, 세입자가 실수로 벽을 손상했거나 유리창을 파손했을 경우 등의 수선비용이 있습니다.
·통상적인 방법으로 사용했음에도 시간의 경과로 인해 다다미나 창호가 낡은 경우 등 자연적인 성능 저하와 일반적인 소모는 시키킹에서 공제할 수 있는 채무에 포함되지 않습니다.
·집주인은 미지급 월세, 세입자가 보존 및 관리 의무를 위반하여 훼손되었을 경우의 수선비용, 명도비용 등이 발생할 것에 대비해 세입자로부터 일정 금액을 지급받을 수 있습니다. 미지급 월세나 수선비용 등이 발생한 경우에는 이로 인한 채무액을 공제한 후 남은 잔액을 세입자에게 반환하게 됩니다.
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Q02： 임대료 지급을 깜빡 잊어먹었더니 임대인이 방을 빼달라고 해요. 명도 청구에 응해야 하나요?
- 명도할필요가 있는지 여부는당해 체납이 임대인과 임차인 간 신뢰관계가 파탄에 이를 정도의 행위로 인정되는가 하는 데 있습니다.
- 임대료 지급을 한 차례 잊었다는 이유로 명도할필요는없습니다.
(설명)
·임대료 체납이 신뢰관계를 파탄 낼 정도가 아니라면 임대차 계약을 해제할 수 없습니다. 일반적으로 3개월 정도 이상 체납이 있다면 신뢰관계가 파탄에 이른 것으로 인정됩니다.
·한 차례 체납 시 즉시 명도해야 한다는 취지의 특약이 있더라도 무효로 판단될 여지가 있습니다.
·상세 사항은 변호사, 법무사 등 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.
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Q03： 임차인의 원상회복 의무란 어떤 의무인가요?
- 임차인이 임차물건에서퇴거할 때 그 물건을 입주 이전의 상태로 되돌려 놓는의무입니다.
(설명)
·원상회복 의무에는 “새로운 상태로 복구시켜야 한다”는 뜻이 포함되어있지 않습니다.
·이 경우 손상에는 통상적인 사용 및 수익에 의해 발생한 임차물의 감모나 임차물의 경년 변화는 포함되지 않습니다.
·또한 해당 손상이 임차인에게 책임이 없는 사유로 인해 발생했을 경우 임차인은 그 원상회복 의무를 지지 않습니다.
·원상회복 의무의 범위에 대해서는 국토교통성이 일반적인 기준으로서 “원상회복 관련 트러블과 그 가이드라인”을 공표한 바 있으나 구체적으로는 당사자 간 계약의 내용 및 개별 사정을 고려하게 되므로 상세 사항은 변호사 등 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다.
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Q04： 원상회복을 할 때 임차인의 수선 의무가 인정되는 범위는요?
- 임차인의 거주·사용에 의해 발생한건물가치의 감소 중 임차인의 고의·과실, 선관주의의무위반, 그 밖의 통상 사용을초과하는사용을 인한 마모손상·훼손에 대하여 수선의무가 인정됩니다.
(설명)
·구체적으로는 매우 민감한 문제가 발생하는 경우가 많은데, 임차인이 통상적으로 생활하고 사용하면서 발생할 수 있다고 간주되는 부분에 대해서는 임차인에게 복구할 의무는 없습니다.
·그러나 고의·과실로 인해 손상된 경우 등은 수선 의무가 인정됩니다.
·구체적으로는, 실수로 유리창을 파손했거나 고의적으로 물건으로 두드려 벽 등에 큰 구멍을 낸 경우 등이 전형적인 사례입니다.
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Q05： 아파트 옆집 간 소음(음악, 세탁기 등)에 관한 다툼을 해결하려면 어떻게 하면 되나요?
- 당사자 간 대화로 해결하거나또는아파트관리조합(자치회)의 중재를 요청하는 방법 등이 있습니다. 또한, 민간분쟁해결기관(ADR 기관)을 이용할수있습니다.
- 상기 해결책을 시도하더라도해결하지 못했다면소음을 중지시키기 위한유지(留止)청구또는 손해배상을 요구하기위해재판소에 대한 조정 신청도 검토할 수 있겠습니다.
- 조정이 불성립된경우최종적으로는민사소송을 제기할수밖에없습니다.
(설명)
·관리조합에 대한 소음 고충상담 사례가 많다면 스테레오, 세탁기의 사용 시간·방법을 일부 제한시키는 등 공동생활 규칙을 정하고 관리조합이 그 이행을 확보하는 방식을 검토할 수 있습니다.
·조정, 소송에 있어서는 그 소음이 “수인 한도”의 범위를 벗어난 것인지 여부를 가장 중요하게 다룹니다. 즉 사회생활을 영위하는 데서 객관적으로 용인될 수 있는 한도를 넘는 경우에 한하여 그 소음이 불법이라고 인정되어, 유지(留止)청구나 손해배상 청구가 인정되게 됩니다.
·“수인 한도”의 범위 내인지 아닌지 여부에 대해서는 공적 규제 수치와 비교 검토, 소음의 정도, 시간대, 침해되고 있는 이익과 침해 정도 등의 사정을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.
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