住まい、不動産

• 「敷金」「保証金」「権利金」「預入金」など名称を問わず、賃料などの借家人（賃借人）の債務を担保するために、借家人から家主（賃貸人）に交付する金銭です。

　
（説明）
・賃貸借が終了して借家人が家主に家を明け渡した後に、敷金から借家人の債務額を差し引き、残額が借家人に返還されます。
・敷金から差し引かれる債務には、例えば、家を明け渡すときまでに支払っていない未払賃料、借家人が誤って壁を傷つけたり、窓ガラスを壊したりしたときなどの修繕費用があります。
・通常の使い方をして年月の経過により畳や建具が古くなった場合など、自然の劣化や通常の消耗については、敷金から差し引かれる債務には含まれません。
・家主は、未払家賃、借家人が保管義務に違反して毀損した場合の修繕費用、明渡し費用等が発生する場合に備えて、借家人から一定程度の金銭を預かります。未払家賃や修繕費用等があれば、これらの債務の額を差し引いて、残額を借家人に返済することになります。

• 明け渡す必要があるかどうかは、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたといえる程度の不払いがあったかどうかによります。
• 1度家賃を払い忘れたくらいでは、明け渡す必要はありません。

　
（説明）
・家賃の滞納が信頼関係を破壊する程度に至らなければ、賃貸借契約を解除することはできません。一般的に3か月程度以上の滞納があれば、信頼関係が破壊されたと認められます。
・仮に、1度でも滞納があれば直ちに明け渡す旨の特約があっても、無効とされる余地があります。
・詳しくは、弁護士や司法書士等の専門家と相談するとよいでしょう。

• 賃借人が賃借物件から退去する時に、その物件を入居前と同じ状態にする義務です。

　
(説明)
・原状回復義務については、「新品状態に戻すべき」という意味までは含まれていません。
・この損傷には、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗や賃借物の経年変化は、含まれません。
・また、その損傷が、賃借人に責任のない事由によって生じたものであるときは、賃借人はその原状回復義務を負いません。
・原状回復義務の範囲については、国土交通省から「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という一般的な基準が公表されていますが、具体的には当事者間の契約の内容や個別の事情によることになりますので、詳しくは弁護士等の専門家にご相談されるとよいでしょう。

• 賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損について、修繕義務が認められます。

　
（説明）
・具体的には非常に難しい問題が生じることが多いですが、賃借人が通常の住み方、使い方をしていても発生すると考えられるものについては、賃借人には復旧する義務はありません。
・しかし、故意や過失で損傷した場合などは、修繕義務が認められます。
・具体的には、ガラスを不注意で割った場合、故意に物をぶつけて壁などに大きな穴を開けた場合などが典型例です。

• まず当事者間で話し合いをする、またはマンション管理組合（自治会）から話をしてもらうことが考えられます。また、民間の紛争解決機関（ADR機関）を利用することもできます。
• それでも解決できない場合には、騒音をやめさせるための差止請求または損害賠償を求めるために、裁判所に対して調停を申し立てることが考えられます。
• 調停が不成立の場合、最終的には民事訴訟を提起せざるを得ません。

　
（説明）
・管理組合に対しても騒音の苦情が多く寄せられている場合には、ステレオ、洗濯機の使用時間・方法を限定するといった共同生活のルールを作り、管理組合でその履行を確保していくことが考えられます。
・調停や訴訟においては、その騒音が「受忍限度」の範囲内であるか否かが一番大きな問題となります。すなわち、社会生活を営む上で客観的に見て受忍すべき限度を超えた場合に、初めてその騒音が違法であると認められ、差止請求や損害賠償請求が認められることになります。
・「受忍限度」の範囲内か否かについては、公的規制の数値との関係、騒音の程度、時間帯、侵害されている利益と侵害の程度等の事情を総合的に考慮して判断されます。